《民法典》解读004：居住权，你知道多少？
2020-09-11
民法典366条规定，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。(1) 居住权是一项独立的民事权利，属于物权中用益物权的范畴，是他物权。(2) 居住权的主体范围限定为特定的自然人，不能给单位设定居住权。(3) 居住权的客体为他人的所有的建筑的全部或一部分，还包括其他附着物，住宅可以，商铺不可以。(4) 居住权是因居住而对房屋进行使用的权利，也就是为特定的自然人的生活居住需要而设定的权利，强调生活用途，不得用来经营。(5) 居住权的期限一般较长，甚至可以设定终身性的权利。(6) 居住权一般具有无偿性，无须向房屋的所有人支付对价或者租金。
这个问题涉及到居住权的由来和立法的必要性，我们国家的法律没有规定过居住权，但是国外有居住权的立法例。民法典编纂过程中，关于居住权立法争议还是很大的，很多专家认为，为保姆等一部分人专门设定居住权，没有必要，可以由当事人自行以协议的方式进行约定，法律不干涉。最终立法机关还是把居住权确立下来，主要的考虑是关注人们的生存权，体现民法典彰显关注民生、保护民事权利的立法精神，解决离婚后一方尤其是女人无房居住的问题、以房养老的问题、保姆已经成为家庭成员的居住问题等。(3) 有利于发挥家庭职能，体现自然人之间的互帮互助。特别需要注意的是，居住权作为用益物权具有特殊性，即居住权人对于权利的客体即住宅只享有占有和使用的权利，不享有收益的权利，不能以此进行出租等营利活动。
《民法典》第367条规定：设立居住权,当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：《民法典》第368条规定：居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。居住权作为物权，遵循登记公示主义，不登记不生效，这是需要注意的事项。
（1）所有权人与居住权人采用书面形式订立居住权合同。（3）法定居住权。即法律规定直接产生的居住权，一般认为，法律可以直接规定父母作为监护人对于未成年子女的房屋享有居住权，或者未成年子女对父母的房屋享有居住权。另外裁判的方式取得居住权，法律也予以认可。法定的居住权为特定的人依据法律的规定当然享有，所有人不得通过遗嘱、遗赠或者合同的方式予以剥夺。
5、居住权可以转让、继承吗？
设立居住权的住宅可以出租吗？
根据《民法典物权编》第369条规定，居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。居住权不得转让、继承，但是特殊情况下不排除出租，比如保姆享有的居住权，需要回家带孙子，短期内如2年内是否可以出租以取得收益，是可以考虑的，问题在于该收益归谁所有，这个问题可以由当事人之间进行约定。如何没有因此达成协议，本文的理解由法院依据收益与所有权人相一致的原则进行处理。这一个问题也是居住权规定中不尽完善的地方。
6、居住权何时消灭？
《民法典》第370条规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。居住权依据一定的事实而消灭。本条只规定了居住权期限届满和居住权人死亡是居住权消灭的原因，其实这只是居住权消灭的部分原因。（1）居住权被放弃。居住权人采用明示方法放弃居住权的，居住权消灭。这种明示的放弃居住权的意思表示应当对所有权人作出，居住权人作出放弃的意思表示的，即发生消灭居住权的效力，并且不得撤销，除非得到所有权人的同意。（2）居住权期限届满：居住权设定的期限届满，居住权即时消灭，所有权的负担解除。（3）居住权人死亡，权利主体消灭，居住权随之消灭。（4）解除居住权的条件已经成就。在设定居住权的遗嘱、遗赠或者合同中，对居住权设有解除条件的，如果该条件成就，则居住权消灭。（5）居住权撤销，居住权人具有以下两种情形的，房屋所有权人有权撤销居住权：故意侵害住房所有权人及其亲属的人身权或者对其财产造成重大损害的；危及住房安全等严重影响住房所有权人或者他人合法权益的。居住权人行使撤销权，应当经过法院裁决，不得自行为之。（6）住房被征收、征用、灭失。房屋被征收、征用，以及房屋灭失，都消灭居住权。住房所有权人因此取得补偿费、赔偿金的，居住权人有权请求分得适当的份额；如果居住权人没有独立生活能力，也可以放弃补偿请求权而要求适当安置。（7）权利混同。住房所有权和居住权发生混同，即两个权利归属于同一人的，发生居住权消灭的后果。例如，房屋所有权人将房屋转让或者赠与给居住权人，此时居住权的存在已经丧失意义，因此发生居住权消灭的后果。居住权消灭的后是，在当事人之间消灭居住权的权利义务关系，居住权人应当返还住房。同时应当到物权登记机构办理居住权注销登记。
民法典2021年1月1日实施，因居住权的特别规定，必将对律师执业产生一定的影响，简要分析如下：（1）提醒居住权人应尽的义务： 合理使用。不得用于生活消费以外的目的，可以进行合理的装饰装修，进行必要的维护，但不得改建、改装和作重大的结构性改变。合理保管。尽到注意义务，不得有任何损害房屋的行为。房屋存在毁损的隐患，应当及时通知所有人进行修缮或者采取必要的措施。不得转让、继承、出租和用于营利。（2）离婚时约定房屋归属一方后，可以协商无房一方在房屋中拥有居住权，以保障无房一方的基本生活需求及照顾子女的便利。（3）在父母将房屋赠与子女时，可以在约定父母对该房屋拥有居住权，以防止老人无房可住。（4）在房屋买卖和房屋租赁环节，需要到不动产登记中心查询该房产是否设立了居住权。为防范纠纷，需要实地查看房屋。
