有的放矢，分步实施，以诉讼促和解，构筑和谐物业服务关系

2019-07-17

——江苏衡圣律师事务所  厉沛律师

南京太湖世家物业管理有限公司是六合区物业服务管理企业，该公司物业管理小区有很大一部分为拆迁安置房，住户均为拆迁安置户，长期以来没有形成缴纳物业费的习惯，且一个小区内亲属众多，相互影响，对缴费形成观望状态，一户不缴，带动一大批。由于拖欠物业费的数额较小，走诉讼途径的律师费比物业费还要高，这一问题久拖不决，最终欠费业主多达上千户，公司早就入不敷出，陷入困境。

厉沛律师作为公司常年法律顾问，把这一情况向律所进行了汇报。我所主任王昌来律师非常重视，立即在所内召集会议，共同商讨解决办法，同时组建五名律师作为专业团队，由厉沛律师牵头负责。在与公司领导进行了充分的沟通后，制订了切实可行的工作方案，以化解运营难题、减少矛盾与对抗、降低维权成本为目标，采取分步实施，重点突破的办法。

第一步，律师主动到各个小区物业管理处进行调查摸底，对拒缴费用的各种理由进行梳理和分析，对物业人员进行法律知识的培训，提高物业人员法律水平，提高物业人员沟通技能和工作艺术。第二步，组织物业人员上门收缴，针对不同情况进行沟通和解释，做到有的放矢，减少被拒绝率。第三步，采取签发律师函的办法，晓之以情，动之以理，告知以法，通过说理、普法和告诫，取得了部分业主的理解和支持，增加了收费成功率。第四步，对于拒不缴纳的业主，由律师通过电话的方式进行沟通，经过律师耐心而又专业的解释，部分业主主动缴纳了费用。

最后，剩下的业主有各种特殊情况发生，如房屋长期空置，对物业服务不满意，对收费标准不满意，房屋已出租、出租方与出租方存在缴费的矛盾等等，不一而足。无奈之下，该部分业主只能通过诉讼的方式解决。但是即便是诉讼，我们也是采取了非常规的方法，积极与法院沟通，把庭审搬到社区，在收缴困难的莉湖花园小区、雨庭花园小区成立巡回法庭，通过现场庭审对小区业主进行普法宣传，对欠费业主形成了一种压力和触动，对左邻右舍和现场围观人员也起到震慑和警示作用，大多数案件到场得到解决而撤诉，避免了强制执行程序。其他欠费业主围观之后，主动向律师表达了缴费的意愿。

经过以上各个环节，各个小区欠费业主全部缴纳了物业服务费，减少了诉讼成本，取得了业主的理解，化解了矛盾，使得小区物业管理与服务进行良性循环，公司领导对我所采取的以上措施和兢兢业业的工作态度表示赞赏。