2018-05-15
不动产执行一直是执行工作的重点，如果当事人已经购得不动产但尚未进行房屋所有权登记，此时可以进行预查封。
预查封是指对尚未在登记机关进行物权登记但又履行了一定的批准或者备案等预登记手续、被执行人享有物权期待权的房地产所采取的控制性措施。
那么哪些情形适用预查封？
下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
本期法信干货小哥结合相关裁判规则对此问题进行详细说明
【法信·裁判规则】
1.被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋，人民法院有权进行预查封——甲公司对预查封执行异议案
案例要旨：人民法院有权对被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续的房屋进行预查封，待房屋权属登记后自动转为查封登记。执行法院预查封案涉商品房的行为并无不当。
来源：《民事审判指导与参考·总第65辑（2016.6）》
2.人民法院可以对被执行人购买的办理预告登记的房屋进行预查封，但商品房买卖合同解除后，不可采取预查封措施——甲公司对预查封执行异议案
案例要旨：被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋，虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封。但商品房买卖合同解除后，被执行人确定不能获得房屋所有权，房屋属于出卖人的财产，则不再属于可执行财产的范围，法院不可再继续采取预查封措施。
来源：《民事审判指导与参考·总第65辑（2016.6）》
3.预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权——江南公司诉孙有英夫妇房屋买卖合同纠纷案
案例要旨：预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。该合同被裁判解除后，法院应当中止对预查封房屋的执行，但有权执行被执行人到期债权。
审理法院：江苏省宜兴市人民法院
来源：山西省高级人民法院网 2014-12-29
4.被执行人与案外人意图用仲裁裁决规避对预查封房产执行的，该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力——江苏马会置业有限公司对民事判决书执行异议案
案例要旨：预售商品房未进行房屋所有权登记，人民法院可以预查封。预查封后，原房屋权利人（被执行人）即丧失对其进行实体性处分的权利，如被执行人与第三人通过仲裁裁决解除商品房预售合同，意图转移预查封房产，为法院处置该财产设置障碍，应认定该行为损害了其他债权人的利益，属于规避执行的行为，该仲裁裁决不能产生对抗人民法院对该房产进行预查封的效力。
案号：（2010）苏执监字第135号
审理法院：江苏省高级人民法院
来源 ：江苏法院网 2013-10-25
【法信·司法观点】
一、预告登记与预查封登记的关系
预查封登记被规定在2004年3月1日实施的最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）中。依据该《通知》，预查封登记主要适用于被执行人尚未办理登记的土地使用权或者房屋所有权（《通知》第13～15条）。预查封的特别之处在于，被查封的土地使用权和房屋所有权尚未办理登记，从物权变动的角度看，所有权尚不属于被执行人。但是，虽然所有权尚未变更登记到被执行人名下，但由于被执行人已经支付了相应的对价或者已经作出备案登记的，预查封能够使这些财产不再被转让，有利于申请执行人的权益保护。具体而言，主要有：被执行人已经全部缴纳土地使用权出让金的土地使用权、或者部分缴纳土地使用权出让金且该土地使用权可以分割的；房地产开发企业已经办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋等。
从效力上看，上述通知采取的路径是，预查封登记的土地使用权和房屋在与查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续（《通知》第22条第1款），即绝对效力。但是，基于预查封的效力等同于正式查封的效力（《通知》第18条），根据2005年1月1日实施的最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第36条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨碍（规定第26条）。《房屋登记办法》第22条第6项规定，房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，登记机构不予登记。《土地登记办法》第69条也规定，对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权，在查封、预查封期间，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。
从前述规定来看，预告登记与预查封登记的效力具有一致性，都能排除之后的物权变动，形成登记簿障碍。但两者的发生原因不同，目的各异，登记机关的审查义务亦有差别。
（摘自《最高人民法院物权法司法解释（一）理解与适用》，杜万华主编、最高人民法院民事审判第一庭编，人民法院出版社2016年版）
【法信·学者观点】
二、预查封的效力
预查封和查封在限制标的物转让的效力上应当是相同的。在法院预查封期间,任何单位和个人不得擅自处分预查封的财产,有关部门也不得办理转让、抵押手续。二者效力上的区别在于:(1)法院不能对预查封的财产进行处理;(2)预查封期间,登记机构除了可以将预查封的房地产等财产登记在被执行人名义下外,不得为任何其他登记行为。而一旦房地产等财产登记在被执行人名下,预查封就自动转为查封。
（摘自《民事诉讼法（第五版）》，江伟主编，中国人民大学出版社2011年版）
【法信·法律依据】
《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》
十三、被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。
十四、被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。
被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院。
十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：
（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；
（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。
十七、预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。
十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。
