2018-12-28
编者按：因经济适用房和拆迁安置房买卖打官司，现在是屡见不鲜了，其中，纠结的问题也是争议的焦点问题，就是买卖合同的效力问题，到底是有效还是无效，律师和法官都没有一个统一的说法，案件反反复复的在一审、二审、甚至再审中徘徊，判决结果截然不同，致使当事人和律师一直在云里雾里迷茫。
今天说的这个案例帮大家解决了这个问题。
2010年6月，南京市栖霞区史某父子向宋某购买了位于摄山星城步青苑08幢202室的房屋一套，因为考虑到该房系宋某的拆迁安置房，有五年内禁止转让的要求，根据国家相关规定，双方约定待房产满足可以上市交易条件后，宋某须及时无条件地配合史某某父子办理过户手续，史家再支付尾款2万元。
乔迁本是一件让人高兴的事，但没想到的是，从签订合同那一刻起，一个巨大的法律风险已经立在了史家人面前，为此他们也是走上了一条长达4年的诉讼维权之路。
几年后房价大幅度上升。2014年6月，宋某前妻周某将宋某告上法庭，称2006年二人协议离婚时，约定原摄山东阳四队房产归女方所有。2007年7月，因栖霞经济开发区二期项目征地，协议载明的房屋被拆迁后，宋某擅自以自己的名义与栖霞区房屋拆迁安置办公室签订了《南京市征地房屋拆迁补偿安置协议》，并申购了2套拆迁安置房屋----即坐落于南京市栖霞区西岗街道摄山星城步青苑14幢404室和08幢202室。周某诉称二人离婚协议合法有效，拆迁安置的2套房屋系原告所有的摄山东阳四队房屋拆迁安置所得，理应属原告所有，请求法院确认摄山星城步青苑的2套房屋归原告所有，被告协助原告办理上述房屋产权证过户。
一审法院经审理，判决支持了原告的诉请。三个月后，史家父子得知法院判决后，在律师的帮助下向栖霞区法院提起了第三人撤销（生效判决）之诉并赢得了胜诉。周某随即向南京市中级人民法院提起了上诉，南京市中院在案件审理过程中，依职权向南京市房屋产权监理处档案馆调取了涉案房屋登记簿及证明，发现该2套房屋性质系经济适用房，遂依法于2015年底做出了二审判决，撤销一审判决，驳回一审原告史家父子的诉讼请求。史家父子收到判决书的那一刻，顿时傻了眼，通过中介买房、交付了房屋的绝大部分款项、装潢并入住四年，现在法院却判决房子不是自己的。
那么，拆迁安置房的买卖究竟是否受到法律的保护？
首先我们先了解一下究竟什么是经济适用房。根据《南京市经济适用住房管理实施细则》第二条，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定供应对象、销售价格和面积，按照合理标准建设，具有社会保障性质的政策性住房。同时该《细则》第四十二条还规定，购买经济适用住房满5年，取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》后，可以上市交易，但政府享有优先收购权。经济适用住房在出售时，出让方应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款。所以，南京中院认定，宋某在购买涉案房屋一年多的时间内，与史家父子在明知国家明文规定经济适用住房购买五年内不得上市交易的情况下，进行房屋所有权的买卖交易，违反经济适用房管理规定，并在协议中作了特别约定，以规避国家对经济适用房的管理。双方的买卖行为，不仅破坏了政府对经济适用房的管理秩序，也损害了国家利益和社会公共利益，依据《合同法》第五十二条之规定，合同应认定为无效。
史家父子收到南京中院的判决书后一直无法接受事实，遂委托黄心丹律师申请再审，律师接受委托后，仔细审查案件相关证据和法规后发现，《南京市经济适用住房管理实施细则》第四十二条在规定经济适用房上市交易的限制性条件之外，还规定了“集体土地上被拆迁户取得经济适用住房转让时不需交纳差价。上市出售办法(含集体土地拆迁取得的经济适用住房)另行制定”，同时江苏高院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第十三条对经济适用房和拆迁安置房进行了区别规定，《解答》明确虽然对于拆迁安置房也规定五年后才能上市交易，但从性质上而言，拆迁安置房与《经济适用住房管理办法》规定的经济适用房属于不同性质房产，二者的政策目的及保护的法益不同。拆迁安置房系对被拆迁人的整体补偿，具有对价性；而经济适用房系保护城市低收入人群利益，具有保障性。从保护群体看，拆迁安置房包括农村房屋安置和城镇房屋安置，而经济适用房立足于对城市低收入人群的安置。因此，对于拆迁安置房买卖合同，并不涉及到扰乱社会公共利益的问题，应当认定为有效。故律师依据史家父子的委托依法向江苏省高级人民法院申请再审。
律师分析认为：根据《南京市经济适用住房管理实施细则》以及《关于贯彻<南京市经济适用住房管理实施细则>、<南京市廉租住房保障实施细则>的若干规定》,经济适用房属于由国家提供政策优惠，用于解决城镇中低收入家庭的住房困难，具有社会保障性质的住房。经济适用房的取得需要满足《细则》第二十九规定的条件，经程序申请、审批，并按标准进行购买的具有社会保障性质的房屋。而拆迁安置房，则是指个人所有的居住房屋依法被拆迁后依据《南京市征地房屋拆迁补偿安置办法》，被拆迁人申购拆迁的安置房，其性质是对被拆迁人原房屋的补偿，其购买主体、条件、程序、购买标准、法律地位以及处置后的法律后果均与经济适用房有着本质的区别，虽然国家相关规章亦规定了拆迁安置房5年内不得上市交易，但签订的买卖合同系双方真实意思表示，且不存在《合同法》第五十二条的规定的合同无效的情形，买受人亦符合《物权法》规定的善意第三人的条件，所以应依法认定合同有效。
因为该案具有一定代表性且房屋性质存在争议，相关法律法规也存在一定的模糊性，省高院审理过程中亦是高度重视、异常谨慎。经多次研究并向最高人民法院请示，最终支持了黄心丹律师关于拆迁安置房系补偿性有别于经济适用房的保障性观点，集体土地上的被拆迁家庭取得的经济适用住房上市交易，因无需交纳差价，免交收益，不涉及到国家、社会公共利益损害的问题，涉案房屋的买卖合同应认定为有效。省高院遂撤销了南京市中院的判决，支持史家父子一审时的诉求，维护了史家父子对涉案房屋的所有权。
2018年8月在栖霞区法院执行局协助执行下，该房产已过户登记到了史家父子名下。
