房屋租赁合同能否约定税费由承租人承担？

2019-02-18

作者：陈飘玉

笔者在律师执业工作中发现，在租赁合同当中经常会有房屋租金涉及到的开票税费由承租人承担，换句话说，租金为出租方净得，涉及到的税费出租方一概不管，合同签订的时候双方通常是不会有争议的，但是一旦到了开票的时候或者税务部门发现的时候双方的矛盾就产生了。出租方认为，合同约定的非常明确，税费由出租方承担，我只是净得。出租方认为，法律明确规定，租金收入为所得税，应由取得收入的一方支付，双方合同约定的内容违法无效。

这个问题到底应该如何处理？笔者结合有关案例和我国现行法律规定，简要分析如下：

案情：

A公司与B公司2015年3月11日签订一份《宿舍楼租赁合同》，合同约定，B公司承租A公司所有的位于该市某某镇工业区的宿舍楼（包括厂房和空地），租赁期限2年，即自2015年3月11日至2017年3月10日止；租金每月56059元（税后净租金）；B公司作为承租人应缴纳的税费由其自行承担等。2015年5月10日，双方签订《补充协议三》，将租金单价变更为每月53914元（税后净租金），其余不变。

2015年3月11日、4月15日，B公司向A公司分别支付租金56059元； 2015年5月19日、6月14日、7月11日，B公司向A公司分别支付租金53914元。

2015年9月3日，A公司向B公司出具了3月、4月、5月的厂房租金的发票，每份发票记载金额为41799.27元，未含税为34359元； 3月、4月、5月的空地租金发票，每月金额为20759.02元，未含税为19555元。2015年9月6日，A公司向B公司出具了6、7月份空地租金的发票，金额为每月20759.02元，未含税为19555元。2015年10月7日，A公司向B公司出具了6月、7月厂房租金发票，每月金额为41799.27元，未含税为34359元。

因B公司每月所付款项不足以涵盖应付租金及相应税金，A公司要求B公司补足。B公司认为其已经按照合同约定支付租金，纳税是出租人A公司的法定义务，相应税金理应由A公司自行承担。双方合同关于B公司来承担税金的约定违法，属于无效条款，B公司无需承担该部分费用。

由于双方各执一词、协商不下，A公司遂将B公司诉至当地法院，要求其支付拖欠的2015年3月、4月的税金各6499.29元，拖欠2013年5月、6月、7月税金各8644.29元。

裁判结果：

法院经审理认为，原告A公司与被告B公司签订《宿舍楼租赁合同》及《补充协议三》，意思表示真实，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。依据合同约定，被告作为承租人应当自行承担应缴纳租金的税金，被告在原告垫付租金的税金后拒不支付该部分款项的行为构成违约，应当承担违约责任，于是判决被告B公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告A公司支付租金的税金人民币38931.45元。

笔者分析：

税法是国家权力机关、行政机关制定的用以调整税收关系的各种法律规范。A公司出租房屋、获取收益，其纳税人的身份是由我国税法相关规定确定，不论其与B公司有无对租金所产生税金的承担做出特别约定，均不会影响其法定纳税人的地位。因此，本案中出租人A公司按月向税务机关缴纳租金、开具发票。

《合同法》第五十二条规定，“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定”的，合同无效；《合同法解释二》第十四条规定，“合同法第五十二条第（五）项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”。 A公司与B公司在双方的租赁合同中约定最终税金由B公司承担，A公司实际只是代缴，属于合同双方意思自治，相应内容不存在上述合同无效的任何一种情形，合法有效。

由此可见，如果租赁合同双方对于租金相应税金的承担主体等做出了明确约定，出租人在依法纳税、取得发票之后，完全可以按合同约定向承租人主张相应的税金。本案双方未对迟疑支付税金的违约责任做出约定，实践中，为了避免承租人拖欠该部分费用，双方可以在租赁合同中对出租人的纳税时间、承租人的税金支付时间及迟延支付的违约责任直接做出约定，既督促双方积极履行义务，也避免双方为此产生不必要的争议。