2017-11-02
房屋买卖纠纷指导案例及公报案例
裁判摘要集成
一、指导案例
指导案例72号：汤龙、刘新龙、马忠太、王洪刚与新疆鄂尔多斯彦海房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
案号： (2015)新民一初字第2号
裁判要旨：
借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。但对转化为已付购房款的借款本金及利息数额，人民法院应当结合借款合同等证据予以审查，以防止当事人将超出法律规定保护限额的高额利息转化为已付购房款。
二、公报案例
1. 黄光娜商品房销售合同纠纷二审民事裁定书
案号：(2015)民一终字第37号
来源：《最高人民法院公报》2016年第9期（总第239期）
裁判要旨：
一、案件争议不动产的登记所有权人，同案件处理结果具有法律上的利害关系，可以作为案件第三人。二、一方当事人大股东在案件诉讼过程中受让争议标的物，但未作为第三人参加诉讼，在案件判决生效后，又提起第三人撤销之诉的，法院推定其知悉案件情况，非因不能归责于本人的原因未参加诉讼的，符合常理和交易惯例。上述大股东所提第三人撤销之诉不符合起诉条件，应裁定不予受理。
2. 上诉人李明柏与上诉人南京金陵置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书
案号： (2015)宁民再终字第28号
裁判要旨：
我国民事诉讼法虽规定当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定，但法律并未限制双方当事人协商一致选择并委托具备资格的鉴定机构进行鉴定的权利，亦未排除经当事人协商一致委托鉴定机构鉴定后所出具的鉴定报告的证据效力。经双方协商一致选取的，选择鉴定机构的程序符合法律规定，且双方在选取鉴定机构前签订的《委托鉴定范围确认书》协议中已明确约定不得以非法院委托而不予认可鉴定结论，故一方当事人以鉴定非法院委托为由要求重新鉴定的理由，不符合双方的约定，缺乏法律依据。
因金陵置业公司交付的房屋存在质量问题，致李明柏无法正常居住，李明柏要求赔偿损失，符合法律规定。李明柏提交的房屋租赁协议虽证明涉案小区有业主出租房屋租金，但该租金价格仅系个别业主根据自己房屋的区位及装修情况，结合租房人的实际需求，协商达成的价格，并不具有普遍性，而江苏省高级人民法院向南京市住建局调取的同区域别墅租金清册载明的价格，系职能部门综合多方因素得出的平均租金价格，更具有普遍性，再审一审法院在双方均不申请对案涉房屋装修前后出租价格进行评估的基础上，结合案涉房屋的具体情况，参考该租金清册所确定的租金价格并无不当。
3. 洪秀凤与昆明安钡佳房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
案号： (2015)民一终字第78号
来源：《最高人民法院公报》2016年第1期(总第231期)
裁判要旨：
一、合同在性质上属于原始证据、直接证据，应当重视其相对于传来证据、间接证据所具有的较高证明力，并将其作为确定当事人法律关系性质的逻辑起点和基本依据。若要否定书面证据所体现的法律关系，并确定当事人之间存在缺乏以书面证据为载体的其他民事法律关系，必须在证据审核方面给予更为审慎的分析研判。
二、在两种解读结果具有同等合理性的场合，应朝着有利于书面证据所代表法律关系成立的方向作出判定，藉此传达和树立重诺守信的价值导向。
三、透过解释确定争议法律关系的性质，应当秉持使争议法律关系项下之权利义务更加清楚，而不是更加模糊的基本价值取向。在没有充分证据佐证当事人之间存在隐藏法律关系且该隐藏法律关系真实并终局地对当事人产生约束力的场合，不宜简单否定既存外化法律关系对当事人真实意思的体现和反映，避免当事人一方不当摆脱既定权利义务约束的结果出现。
4. 原审原告李明柏与原审被告金陵置业公司商品房预售纠纷一案的再审民事裁定书
案号： (2014)江宁民再初字第1号
裁判要旨：
金陵置业公司违反了合同约定，交付的房屋存在质量问题，致李明柏不能居住使用该房屋，应承担违约责任，故对李明柏要求金陵置业公司赔偿房屋租金损失的请求，本院予以支持。涉案房屋自交付之日即存在楼板质量问题，不具备安全居住条件，因此租金损失应从交付之日起计算，租金损失应当截至李明柏知道房屋可以安全居住为止。李明柏提供的房地产估价报告、房屋租赁协议，不能充分证明该房屋租金的标准为25000元／月，故不予采纳。鉴于双方均不申请对租金标准进行评估，比较物价部门的询价意见和上级法院调取的同区域别墅租金清册，差距悬殊，后者所体现的租金单价更能反映案涉房屋当时的真实租赁价格，该房未装修期间的租金价格，本院酌定参照物价部门询价意见，按装修后租金价格的四分之一计算。
双方签订的委托鉴定范围确认协议，系双方真实的意思表示，本院予以采信，该确认协议明确约定了委托鉴定范围及鉴定机构。因此，金陵置业公司提供的鉴定报告，真实有效，本院予以采信。
5. 周显治、俞美芳与余姚众安房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
案号： (2014)浙甬民二终字第470号
裁判要旨：
原告周显治、俞美芳在该《双方同意书》上言明“经本人与余姚众安房地产开发有限公司协商一致，本人按照合同约定时间配合办理相关交房工作，以便按期办理相关产证等手续，但不领取E08-2钥匙等物料”，该文字表述并没有包含被告无须书面通知原告方办理房屋交付手续的意思表示，只是原告表明愿意按照合同约定的时间配合被告办理相关交房工作，即并未免除被告的书面通知以及签署交接单等义务，因此商品房达到交付使用条件后，被告余姚众安房地产开发有限公司仍应当按照合同的约定以书面的方式通知原告方办理房屋交付手续，双方进行验收交接，并签署房屋交接单等，且不仅仅局限于“领取E08-2钥匙等物料”。
根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。该补充协议的格式条款系上诉人提供，并没有采取合理的方式提请对方注意，而其内容显然对被上诉人利益不利，导致被上诉人权益处于不确定状态，免除了上诉人按时交付房地产权属证书的义务，应当为无效。
6. 成都讯捷通讯连锁有限公司与四川蜀都实业有限责任公司、四川友利投资控股股份有限公司房屋买卖合同纠纷再审民事判决书
案号：最高人民法院 (2013)民提字第90号
来源：《最高人民法院公报》2015年第1期(总第219期)
裁判要旨：
一、判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。
二、根据《物权法》第十五条规定之精神，处分行为有别于负担行为，解除合同并非对物进行处分的方式，合同的解除与否不涉及物之所有权的变动，而只与当事人是否继续承担合同所约定的义务有关。
7. 李明柏与南京金陵置业发展有限公司商品房预售合同纠纷上诉案
案号： (2013)宁民终字第2605号
裁判要旨：
李明柏与金陵置业公司的商品房预售合同合法有效，双方均应按约履行。因房屋质量问题导致李明柏无法对涉案房屋使用、收益，金陵置业公司应该赔偿李明柏的相关损失。关于租金损失的计算标准问题，原审法院根据此前南京市江宁区物价局价格认证中心给出的意见确定租金损失，较为合理。李明柏要求按其2011年12月以后出租的价格计算2010年5月至2011年7月的租金损失，本院不予支持。
关于损失计算截止时间问题，根据原审查明的事实，双方曾于2011年7月22日对鉴定报告进行质证，此时李明柏才看到建研公司的鉴定报告，原审法院认定的损失截止时间为7月22日，较为合乎情理，故金陵置业公司对此的上诉意见，本院不予支持。因鉴定报告表明房屋已可居住，故李明柏对此的上诉意见，本院不予采纳。
关于物业费是否应当作为损失进行赔偿问题，因金陵置业公司交付的房屋质量不符合合同约定，金陵置业公司应当赔偿李明柏物业费的损失。
8. 唐兰与程永莉房屋买卖合同纠纷上诉案
案号： 最高人民法院(2012)民抗字第55号
裁判要旨：
《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。该条明确了当事人在合同书上签字或盖章的时间为合同成立的时间，不仅确认了当事人达成合意的外在表现形式为签字或者盖章，而且赋予了盖章与签字在合同成立上同等的法律效力。因此，经当事人签字或者盖章的合同应该是当事人达成合意的体现，对双方当事人具有法律拘束力。依法成立的法人或其他组织均有登记备案的公章，经登记备案的公章对外具有公示效力，所以，通常情况下，法人或者其他组织在对外签订合同时，采用盖章的形式。而自然人的私章没有登记备案的要求，对外不具有公示效力，在私章所代表的一方否认该私章为其所有，盖章行为是其所为时，该方当事人实质是否认与对方当事人达成合意成立了合同关系，此时就涉及到就合同关系是否成立的举证责任的分配问题。根据本院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立的一方当事人对合同订立的事实承担举证责任。即在双方当事人就合同关系是否成立存在争议的情况下，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任。因此，在私章所代表的一方否认该私章为其所有，盖章行为是其所为，即否认与对方成立合同关系时，应由主张合同关系成立的一方当事人承担举证责任，该方当事人应当举证证明该枚私章为对方所有以及盖章的行为为对方所为或对方委托他人所为。
作为对外出具的文件，出具人可以签名，也可以盖章或者是签名加盖章。但不论是签名或盖章，必须是真实的，才能确定是出具人的真实意思表示。程永莉既未能举证证明涉案《房地产买卖合同》及办理房屋过户登记的相关手续上加盖的“唐兰”的印章为唐兰所有，也未能就本应由唐兰书写并签名的《卖方申请书》及《收条》为何由程永莉之夫书写作出合理的解释，本案没有证据显示唐兰本人有出卖涉案房屋的意思表示，也没有证据表明唐兰曾委托他人办理过房地产买卖及转移登记。原审认定唐兰与程永莉之间成立房地产买卖合同关系，没有事实依据。
9. 宋宇与北京盛和发房地产开发有限公司、广东粤财投资控股有限公司、北京城乡建设集团有限责任公司商品房预售合同纠纷案
案号：最高人民法院 (2011)民提字第331号
来源：《最高人民法院公报》2013年第3期(总第197期)
裁判要旨：
买受人与开发商均主张双方之间存在真实有效的商品房买卖关系，并依据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，对抗承包人建设工程价款请求权，但在签订购房合同、支付购房款等重要事实上存在众多疑点，双方多次陈述不一、前后矛盾，据以认定双方之间存在真实的商品房买卖关系的依据明显不足。在此情况下，买受人请求开发商按照商品房买卖合同约定，办理房屋过户登记的，应予驳回。
10. 石某与丁某房屋买卖合同纠纷上诉案
案号：(2010)沪一中民二(民)终字第3692号
裁判要旨：
涉讼房屋是否存在违法状态应由行政机关予以认定，现行政机关认定涉讼房屋是附有违法建筑并结构相连的房屋，即在原经过权利登记的合法建筑上有搭建、改建或扩建行为，从而形成一结构相连的房屋，此时的房屋由合法部分和违法部分共同构成，并且合法部分与违法部分是结构相连的。
不动产登记具有公示、公信效力。公示效力即向外界表明涉讼房屋权利人为石某，石某享有该房屋的所有权和土地使用权，除此之外的任何人均不得侵犯。公信效力，即权利的正确性推定效力，推定登记的权利状态与事实状态是一致的。在善意第三人信赖登记的正确性而与登记的权利人签订了合同，该合同的效力不因登记的错误或权利客体的状态而受到影响。丁某、石某在签订买卖合同时，虽然房屋状况已与权利登记时不一致，但石某未举证证明在签订合同前就涉讼房屋目前状态与产权证登记时状态已有改变的事实告知丁某，双方在合同上记载的仍是产权登记的内容，因此丁某在与石某签订买卖合同时并不存在恶意，法律应该保护丁某的这种信赖利益，丁某、石某签订的买卖合同有效。
关于买卖合同能否履行，由于目前涉讼房屋属于附有违法建筑并结构相连的房屋，行政机关对涉讼房屋的权利转移予以了限制，该限制并未消灭物权，不能以此认定买卖合同属于法律上或事实上的履行不能。行政机关的权利限制是为督促违法行为人予以改正，石某即使未出售房屋，也应对违法行为予以改正，使其恢复合法状态，恢复原状系石某应尽的义务。石某明知出售的房屋附有违法建筑仍将房屋出售给丁某，基于诚实信用原则，石某负有全面履行合同的义务，对于涉讼房屋存在的违法状态，应自行采取相应的措施予以消除后交付丁某，石某非但不积极履行自己的合同义务与行政法上的义务，反而以此为由进行抗辩，有违诚信原则。
11.广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审案
案号：最高人民法院 （2009）民一终字第23号
来源：《最高人民法院公报》2010年第5期(总第163期)
裁判要旨：
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。
12. 杨珺与东台市东盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
案号： (2008)东民一初字第28号
裁判要旨：
商品房买卖合同成立生效后，买受人有权利取得符合合同规定质量的房屋，出卖人也应保证交付的房屋符合合同约定的质量要求，即出卖人负有瑕疵担保义务，其应当保证对出卖的标的物具有完全的所有权，并保证出卖的标的物必须符合法律规定或者合同约定的品质，当出卖人所交付的标的物有瑕疵或者不能够完全将所有权转移给买受人时，出卖人应当承担一定的法律责任，该责任仅以出卖的标的物是否存在瑕疵为前提，而不以出卖人有无过错而改变。出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定要求出卖人承担违约责任。
被告交付给原告的商品房未设置保温层，产生墙体裂缝的主要原因是温度变化时结构材料不均匀收缩，屋面设计瑕疵和墙体砌筑质量较差导致顶部楼层温度裂缝明显，从而严重影响该房屋的居住使用，此瑕疵属隐蔽质量瑕疵，在标的物交付时即已存在，而被告对此并未告知原告，原告通过通常方法一时不易发现，而须经过专门鉴定或在房屋的使用过程中才能发现，但原告在发现房屋质量存在问题时即通知了被告，被告作为出卖人应当承担相应责任。关于责任的承担方式，根据法律规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任，对违约责任没有约定或约定不明确，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
13. 中国人寿保险（集团）公司与泛华工程有限公司西南公司商品房预售合同纠纷二审案
案号：(2005)民一终字第85号
来源：《最高人民法院公报》2008年第2期(总第136期)
裁判要旨：
根据《中华人民共和国公司法》第十三条的规定，公司可以设立分公司，分公司不具有企业法人资格，其民事责任由公司承担。因此，公司分支机构于公司法人变更过程中是否已实际经工商部门注销完毕，不影响公司基于独立法人资格行使其分支机构所享有的民事权利、承担其分支机构所负有的民事义务。
14. 彭雄浑与鸿润锦源(厦门)房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审案
案号： (2006)民一终字第34号
来源：《最高人民法院公报》2006年第12期(总第122期)
裁判要旨：
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第(四)项和第三十八条的规定，管辖权异议是指当事人对案件是否属于人民法院受理范围或者是否由受诉人民法院管辖提出的异议。当事人有权提出管辖权异议，但当事人以其不是适格被告为由提出管辖权异议，不符合上述规定，不属于管辖权异议。当事人是否属于适格被告，应当经人民法院实体审理确定。
15. 厦门东方设计装修工程有限公司与福建省实华房地产开发有限公司商品房包销合同纠纷二审案
案号：（2005）民一终字第51号
来源：《最高人民法院公报》2006年第4期(总第114期)
裁判要旨：
当事人签订的合同中，对某一具体事项使用了不同的词语进行表述，在发生纠纷后双方当事人对这些词语的理解产生分歧的，人民法院在审判案件时应当结合合同全文、双方当事人经济往来的全过程，对当事人订立合同时的真实意思表示作出判断，在此基础上根据诚实信用的原则，对这些词语加以解释。不能简单、片面地强调词语文义上存在的差别。
16. 福建三木集团股份有限公司与福建省泉州市煌星房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷二审案
案号：(2004)民一终字第104号
来源：《最高人民法院公报》2006年第5期(总第115期)
裁判要旨：
根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第十条、第三十四条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人向人民法院提供书证的，应当提供原件，并在人民法院指定的举证期限内积极、全面、正确地完成举证义务。因此，签订合同的一方当事人主张对方向法院提供的合同文本原件不真实，即应当向法院提供自己持有的合同文本原件及其他相关证据；如果不能向法院提供合同文本原件，亦不能提供其他确有证明力的证据以否定对方当事人提供的合同文本原件的真实性，人民法院应当依据优势证据原则，认定对方当事人提供的合同文本原件真实。
