2017-11-25
文：葛牧律师
一、国家频频出台房地产限购政策原因
政策之前只是采取限制买家（比如要求当地户口、要求连续交社会保险、要求交所税税、对买家持有房产数量上限要求等）和加大买方融资买房的难度（比如首付比例提高、贷款年限缩短、贷款利率提高等）。
某些房价较高的城市施行的最新政策开始限制卖方（比如刚购买未满几年的房产不得出售等）方面。
二、合同解除对于双方当事人的影响
合同解除的条件分法定解除条件和约定解除条件。法定解除条件要求当事人“合同目的落空”才可解除合同；而约定解除条件可以由双方在合同中自由约定。
如果不具备解除条件却强行不履行义务，这样的“法盲”就要付出惨重的经济代价，轻则赔定金、重则赔偿房屋差价。
三、什么情况下案件中会涉及到以限购为由要求解除合同？
房价上涨时，政府突然施行限购政策，政策威力未现，通常卖方感觉自己房产卖亏，可借限购政策要求解除合同。这样卖方可以获得房价上涨带来的红利。
如果限购政策施行一段时间后，政策威力显现，房价从最高点下降，很多在高位接盘的投资者（买家）若将所购房产过户自身名下后，短期内无法转手获利，则可借限购政策要求解除合同。这样买方可以减少接盘被套的损失。
四、法院对涉及限购政策案件的判法
一般而言，如果案件中出现了：因限购政策影响，导致案涉房产无法买入（较多）或者无法卖出或者被限贷。法院会判决解除双方的买卖合同，同时可支持退还定金、返还被买家占有的房屋等。
五、法院会采取如此判法的原因
第一，《2015年度全国民事审判工作会议纪要》第28条规定的精神被放大适用。
第二，虽然法律上没有明确将“合同在法律上或者事实上不能履行”作为法定解除权的行使情形之一但是这种“合同僵局”类似于“公司僵局”，法院为减少这种僵局造成的社会资源的浪费，通常将这种合同僵局作为行使法定解除权的“其他情形”。
第三，以限购为由解除双方合同，任一方均不会判决承担过重的责任，两方均不得罪，有利于判决执行。法院在实践中有倾向于平衡处理双方利益的习惯作法。
六、我们如何通过合同安排应对限购政策带来的风险
买方为防止卖方借限购解除合同，可以约定即使买方因限购政策无法购买案涉房产，卖方无权解除合同，买方有权另行指定第三方购买或者待限购消除后履行等等安排，并约定违约责任。
卖方为防止买方借买方已失去购买资格为由要求解除合同，一旦解除短期内又会影响卖方资金安排（如另行购房）可以让买方作出签订时符合购买政策的承诺，并且约定签订合同后发现买方不能购买的，赔偿损失，将卖家其他安排作为附件。这些做法创新处可根据实际选择，均可帮助卖家防范实践中中介炒房的行为、避免损失。
