保证丨阶段性连带责任保证保证期间如何认定？
2018-08-31
为了减轻贷款风险，在银行提供的《个人一手住房贷款合同》中，除了约定由购房人用所购房屋向银行提供抵押担保外，还会约定在抵押登记办理成功之前，由开发商为购房人的贷款承担连带保证责任，一般将此种约定称为开发商的阶段性保证。
《担保法》第二十六条约定：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。”因此，关于连带责任保证期间，当事人有约定的从其约定，当事人没有约定的，为主债务履行期限届满之日起六个月。
关于开发商的阶段性连带责任保证，合同约定的保证期间一般为“自贷款发放之日起至抵押登记成功办理完毕之日止”（具体合同约定可能存在细节上的差异），但在银行与开发商的保证合同纠纷中，法院关于其保证期间的具体认定存在分歧。
案例：（2013）鼓商初字第0081号
法院认为：合同约定，徐州城置公司为连带保证人，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。但根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》（下简称司法解释）第三十二条第一款的规定“保证合同约定的保证期间早于或者等于主债务履行期限的，视为没有约定，保证期间为主债务履行期届满之日起六个月”。徐州城置公司认为保证合同在张静办理房屋抵押登记后即解除，不符合双方合同的约定。因此建行从徐州城置公司帐户中扣款时尚在徐州城置公司保证期间。
案例：（2015）浦民六（商）初字第13876号
法院认为：系争合同约定保证期间从贷款发放之日起至抵押物的房地产权利证明复印件和房地产抵押登记证明原件交原告收执之日止，即保证责任终止的条件是系争抵押物的房地产权利证明复印件和房地产抵押登记证明原件交原告收执之日，系阶段性保证。而保证的阶段性并非对保证期间的约定，而是对保证合同所附的解除条件，即本案阶段性保证是一种附解除条件的保证。这种阶段性保证的目的是为了防止在抵押法律关系生效之前银行发放贷款可能引发的风险，因此系争保证条款订立的目的是以物保换人保，以确保借款人办出房屋产权证和抵押权证。
根据第一种观点，合同关于保证期间的约定无效，因此，虽然抵押已经办理了登记，但是开发商的保证期间还未届满，所以仍应承担保证责任。而根据第二种观点，尽管保证期间未届满，但是抵押登记成功办理系开发商保证责任的解除条件，此时条件已成就，开发商的担保责任得以免除。有分析文章认为，第一种观点虽严格遵循了法律规定，但却脱离了社会经济实践，导致判决错误；而第二种观点则另辟蹊径，从“合同附条件解除”的角度，将合同约定的“保证期间”认定为“保证责任的解除条件”，更加符合市场实际，具备司法智慧。
小编则认为，这两种裁判观点，类似于“概念法学”与“目的法学”之争，各有可取之处，虽论及裁判的社会效果，第二种观点更加合理，但两种裁判结果并无对错之分，不能从裁判的社会效果上来反推判决的正确与否。虽然说第一种裁判观点违背了“阶段性连带保证责任”制度约定的初衷，加重了开发商的保证责任，但是开发商最终还是可以向购房人来追偿。
从第二种裁判观点中，我们可以窥见，问题的源头在于，当事人在订立合同时将开发商承担保证责任的阶段等同于保证期间，混淆了保证责任的种类与保证期间两个概念。根据不同的划分依据，保证责任既可划分为一般保证与连带责任保证，也可分为阶段性保证和全程性保证。具体到开发商的“阶段性连带责任保证”，首先，其是一种连带责任保证，其次，其是一种阶段性保证。合同约定“保证期间为自贷款发放之日起至抵押登记成功办理完毕之日止”，实际上是对保证阶段的约定，而非保证期间的约定。而不管是何种保证责任，关于保证期间的约定，应当符合法律及司法解释的规定，即约定的保证期间不能早于或者等于主债务履行期限，否则，保证制度也就失去了意义。在第二个案例中，既然当事人关于“保证期间”的约定实为开发商承担保证责任的阶段，而抵押登记办理成功实为开发商阶段性连带责任保证的解除条件。因此，当事人在合同中实际上并未就保证期间进行约定，根据《担保法》第二十六条的规定，保证期间应为主债务履行期限届满之日起六个月。
值得欣慰的是，在司法的激励作用下（不管是第一种裁判观点的负向激励，还是第二种裁判观点的正向激励），越来越多的银行和开发商已经意识到保证类型与保证期间系属两个概念，摒弃了前述关于“保证期间一般为自贷款发放之日起至抵押登记成功办理完毕之日止”的约定，在合同中对保证类型和保证期间分别作出约定。例如，中国银行的合同范本中对此的约定为：
“本合同项下保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年……若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下的债务，以及该日之前发生保证人或/及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或/及保证责任。”
