【民事执行】查封执行房产存在租赁关系，是否排除银行抵押权｜兼谈沪高法（2015）
2016-01-28
案情简介
2010年2月10日，被执行人郑某、许某与申请执行人中国民生银行股份有限公司上海分行签订了《个人购房抵押借款合同》（下文简称合同），被执行人郑某向申请执行人借款人民币9，920，000元，借款期限自2010年2月1日起至2040年2月1日止，用于购买位于上海市某处房屋（以下简称异议房屋）。合同中对利息、罚息、实现债权等费用的负担、抵押担保范围以及停止发放贷款、宣布已发放贷款提前到期的条件均明确约定。被执行人与申请执行人约定，由两被执行人共同共有的异议房屋抵押给申请执行人，且于2010年8月10日办理了抵押登记。此外，被执行人在合同中明确表明异议房屋未出租。
随后在合同履行过程中，由于被执行人自2013年2月开始不再履行还款义务，且未经申请执行人的同意再次将异议房屋二次抵押于他人，申请执行人于2013年3月12日向上海浦东法院提起诉讼，要求郑某、许某归还借款本金、利息、罚息和律师费，且两被执行人均不履行生效判决确定的义务时要求对抵押物进行处置而行使优先受偿权。
2013年5月23日，（2013）浦民六（商）初字第***号民事调解书（以下简称民事调解书）确认在两被执行人均不履行生效调解确定的义务时对抵押物处置所得价款享有优先受偿权。2013年7月26日，申请执行人向上海浦东法院申请强制执行。2014年1月6日，申请执行人向上海浦东法院申请评估拍卖，且对拍卖所得价款优先受偿。此外，申请执行人于2013年3月26日申请对异议房屋进行保全。2013年4月1日，上海浦东法院对异议房屋进行了查封。
2015年5月9日，上海浦东法院依据生效的民事调解书，发布了（2013）浦执字第****号公告，责令被执行人于2015年6月10日前履行生效判决确定的义务，逾期不履行，法院将拍卖或变卖查封财产，占有房屋的案外人应自公告之日起十五日内迁出该房屋。案外人认为对该房屋享有租赁等权利而合法占有的，应自公告之日起十五日内向本院提出书面异议及相关依据。
2015年6月11日，案外人应某向上海浦东法院提起执行异议，请求中止对异议房屋不负担租赁权状态下评估、拍卖，确认其享有合法租赁权和合法占有。
案外人主张：2012年9月7日，其与被申请人签订了《上海市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）承租异议房屋，租赁期自2012年9月7日起至2032年9月6日止，月租金人民币4167元，租金于签订合同当日指示上海**物资有限公司一次性付清人民币100万元于上海**贸易商行。该租赁合同已于2013年3月7日登记备案。案外人应某于2012年9月7日已实际占有异议房屋，且享有转租权。案外人认为租赁时间和占有房屋时间均发生在法院查封之前，其对房屋享有合法租赁权及系合法占有。案外人就其主张分别提供了《屋租赁合同》、上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书、贷记凭证、收条、燃气费发票联、物业费发票联及（2013）浦执字第****号公告的证据。
案外人对异议房屋是否享有足以排除强制执行的权益 ？
首先，根据物权法第一百九十条［2］及2000年实施的担保法若干问题解释第六十六条［3］的规定可知，只要抵押权设立于租赁关系前，案外的租赁人不得依据“买卖不破租赁”而要求对异议房屋负担租赁予以拍卖或处置。同时根据物权法第一百八十条第一款和第一百八十七条［4］的规定可知，房屋抵押权自登记时设立。本案中，申请执行人和被执行人于2010年8月10日就办理了抵押登记，自此申请执行人对异议房屋享有抵押权，而案外人与被执行人签订的《租赁合同》及实际占有时间均晚于申请执行人对异议房屋享有抵押权的时间，那么即使案外人在法院查封异议房屋前已实际占有该房屋，但其事实上的占有状态不足以对抗申请执行人所享有的担保物权，因此，案外人对异议房屋不享有足以排除强制执行的权益。
其次，根据2015年上海高院《关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答（试行）》第十一条［5］及2004年最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款［6］的规定，案外人主张对房屋所享有的租赁权发生在担保物权设立之后、执行法院查封之前的，必须符合签订租赁协议和占有房屋均发生在执行法院查封之前、签订租赁协议或者占有房屋发生在担保物权设立之后的情形，执行法院应当裁定案外人异议成立，但异议房屋是否负担租赁权还应视租赁是否影响在先抵押权而定，若负担租赁会影响在先抵押权的实现，则应涤除租赁权后再行处置。根据该条可知，若占有或协议有任一条件在抵押权设立后形成，那么就无法保证租赁权对抗抵押权的成立。本案中，被申请执行人的实际占有和租赁协议的签订均在查封前、抵押权设立后，根据“举轻以明重”的法律解释方法，本案的案外人对异议房屋势必不享有足以排除强制执行的权益。
实际上，物权法第一百九十条、担保法若干问题的解释第六十六条、最高法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款与上海高院《关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答（试行）》第十一条对“房屋所享有的租赁权发生在担保物权设立之后、执行法院查封之前的”规定不可谓不冲突，因此在法律适用及判断上存在一定疑惑。但实际上本案中，即使适用与上位法存在冲突的规定、解答，并结合法律解释方法，仍旧能够得出案外人对异议房屋不享有足以对抗银行所享有的担保物权的结论。
案外人主张租金已经支付的事实是否成立、该主张对本案有何种影响 ？
首先，租金是否实际支付对于房屋是否负担租赁权变现并没有任何实际影响，因支付租金并非是“租赁权足以对抗抵押权”的法律规范要件之一，租金是否实际支付无非证明了是否实际履行《租赁合同》约定的支付义务罢了。
其次，若异议房屋涤除租赁权后变现，租金是否实际支付对本案也没有任何影响；但若异议房屋负担租赁权变现，那么对于未付且未到期的租金可先冻结，对于未付已到期租金按第三人到期债权的程序进行。
本案中，案外人虽提供了《租赁合同》、上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书、贷记凭证、收条、燃气费发票联、物业费发票联以证明租赁关系真实存在、实际占有且租金实际支付。但贷记凭证汇款金额为400万元人民币，且由上海**物资有限公司汇款给上海**贸易商行，用途一栏标明的还是“货款”，因此该证据与本案并没有关联性。那么此时即使有被执行人签署的收条，该收条也系孤证，难以证明租金已经支付的事实。
本案最终法院作出驳回案外人异议的裁定，法院认为：
“ 本案中，房屋抵押在前，案外人主张的租赁合同在后，且抵押权人也不认可该租赁合同，故案外人对房屋主张租赁权的异议不能成立。”
典型意义
随着社会经济的发展、各方法律意识的提高及法律法规的不完善，催生出了越来越多的虚假诉讼。有的当事人或会非正当地利用相应法律规定，以合法形式掩盖非法目的，欲达到不履行债务以损害他人合法权益的目的。诉讼纷争从来都是两种价值、甚至多种价值间的博弈。一些法律已经明确选择侧重保护一方的价值，而该规定于每个个案情形却未必合理，或法律法规间对于侧重保障何种价值都存在冲突，此时应对案情、证据和法律规范要件综合分析，且运用法律解释方法等技术，作出合理的解释以实现个案正义。
本案中，原本租赁协议签订于抵押权设立后，租赁就不得对抗担保物权，而《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款却对此又做了例外规定，上位法和下位法的冲突使得法律适用变得不确定且可能诉讼结果完全相反，但在坚持上位法优先适用、运用法律解释及综合分析证据、案情细节后，法院依法裁定驳回了案外人异议。对于一些可能的虚假诉讼案件，律师当结合证据认定法律事实、正确理解和适用法律，以维护当事人的最大利益。
注：
［1］沪高法（2015）75号即上海高院《关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答（试行）》
［2］《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
［3］《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。
［4］《物权法》第一百八十条第一款：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
第一百八十七条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
［5］上海高院《关于在执行程序中审查和处理房屋租赁权有关问题的解答（试行）》11：案外人主张对房屋所享有的租赁权发生在担保物权或者其他优先受偿权设立之后、执行法院查封之前的，执行法院应当如何处理案外人异议？
答：执行法院可以根据不同情形分别作出处理：
(一）经审查认为，签订租赁协议和占有房屋均发生在执行法院查封之前但签订租赁协议或者占有房屋发生在担保物权或者其他优先受偿权设立之后的，执行法院应当裁定案外人异议成立，中止对房屋不负担租赁权予以变现，依据《拍卖规定》第三十一条第二款的规定对房屋予以变现。
(二）经审查认为，案外人对房屋所主张的租赁权依法不能成立，或者签订租赁协议或者占有房屋发生在执行法院查封之后的，执行法院应当裁定驳回案外人异议。
［6］《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款：拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。
争议焦点
