2014-11-24
只办房产抵押登记，未办理土地使用权的抵押登记，是否会导致房产登记无效?
《担保法》规定，“以房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”。《物权法》在对以建筑物设定抵押作规定时，作了与《担保法》相一致的规定，“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权应当一并抵押”，并在该条第二款作出了新的、更为明确的规定，“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。因此，当事人以房产设定抵押的，在民事角度上看，房屋及其占用范围内的土地使用权均已列入了抵押的范围。
目前我国大部分地区房、地登记机关分设，各自办理登记，因此，对于房地产抵押登记，《担保法》和《城市房地产管理法》都规定了房地产的抵押登记由“县级以上地方人民政府规定的部门”办理。按其立法的本意，是由地方人民政府在房产或者土地管理部门之间选择一个部门作为房地产抵押的登记机关。而在实际工作中，由于各种原因，在房、地登记机关分设的地区，一部分的市、县人民政府规定了由房、地登记机关分别管辖房、地抵押登记。
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第六十条规定：“县级以上地方人民政府对登记部门未作规定，当事人在土地管理部门或者房产管理部门办理了抵押物登记手续，人民法院可以确认其登记的效力。”而对于地方人民政府对登记部门如果已经作了规定，但当事人只到房产或土地一个部门办理抵押登记的，人民法院对这一登记的效力是否还予以确认，则并不十分明确。
当事人约定了以房地产抵押，法律也已经规定了房产抵押时“土地使用权同时抵押”，而没有规定如果未到房、地两个部门分别办理抵押登记就导致抵押合同无效。退一步讲，最多也只能是相当于土地使用权价值的部分，债权人不能优先受偿。
笔者曾就此问题就教于我国著名民法专家王利明教授和最高人民法院行政审判庭王达博士。王利明教授认为这是立法上的问题，只能说明统一不动产登记机关是立法中要努力解决的一个问题，而不能苛求抵押当事人。王达博士则认为：当事人以房地产设定抵押时，该项抵押已经涵盖了土地使用权，到房管部门办理了抵押权登记以后，已完成物权公示，根本没有必要再办理土地使用权的抵押。
按王达博士的这一观点，会不会产生因为没有另行办理土地使用权的抵押登记，公众不知道土地使用权已抵押而导致土地使用权的重复抵押或转让?应该不会产生这种现象。一是有地上建筑物的土地使用权不能单独设定抵押；再是《城市房地产管理法》第六十条第三款已规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。”按这一规定，应是房产转让在前，不会有土地使用权的重复转让。
因此，以当事人未办理土地使用权的抵押登记，而认定房产抵押登记无效这种观点是站不住脚的。尽管如此，由于房、地分割管理的状况在大部分地区还要存在一段时间，在统一登记机构前，当事人将房地产设定抵押的，将同一份主合同和抵押合同分别到房、地登记机构登记，是保障抵押权人权益的最好方法。
