2018-05-14
王莹莹律师 汪亚律师
案情：
张某和老伴居住在南京鼓楼某小区，房屋位于一楼，多年来与楼上邻居陈某就房屋漏水问题争吵不休。
张某多次找陈某，起初陈某愿意维修，也对漏水位置进行了简单的处理，但未能彻底解决问题。后寻求居委会帮助，漏水问题仍未得到解决，来到我所寻求法律帮助。
我所汪亚、王莹莹律师接待了咨询，在全面了解案情并充分征求张某的意见后，将陈某诉至鼓楼法院，要求停止侵害、修缮房屋、赔偿损失。
结果：
鉴于本案较大的诉讼成本，在承办法官的主持下，双方达成一致和解意见，由陈某给予张某适当补偿，纠纷得以化解。
评析
房屋漏水引发纠纷频见于报端，律师日常工作中也常接到咨询。这类问题在有些律师看来也不是多大的案件，一般不会予以重视，因为接这样的案件实在是没有什么收益。但我们认为，既然找到我们了，我们的律师就应该重视起来，因为在老百姓的眼里，找律师可能是最后的希望了，前期双方应该商量过，吵过，闹过，找过物业，找过社区，找过街道，甚至找过派出所，但都无济于事，律师出面如果再不解决，走投无路之下会不会导致双方的矛盾更加激化甚至导致更严重的后果?所以处理这样的案件更多的体现的是律师的社会责任感，承担的社会义务和责任。
和解、调解、协商显然是解决邻里纠纷的最佳方式，但如不能奏效，那么诉讼途径是无法避免的了。诉讼途径维权大致需要考虑以下问题：
1.关于证据保全的问题
发生漏水情况，第一时间考虑的应当是查看现场并作出证据保全，保全的目的是防止将来证据灭失，保全的方法是保护好现场，进行拍照、录像、录音等，同时尽可能找到现场目击证人、小区物业等。我们处理的比较好的一个案例是请公证处进行了公证。
2.关于漏水原因和责任认定问题
漏水是一个现象，其原因以及责任认定应当是一个专业问题，需要聘请专门的鉴定机构对此作出专业的认定。
涉及责任认定，需要分别情况进行处理：
（1）如房屋质量不符合国家标准或者质量存在瑕疵，在保修期内，受损业主可要求开发商对漏水房屋进行维修，赔偿损失。开发商拒绝修补，业主可以自行找人进行维修，费用由开发商承担。
（2）如楼上业主确因装修或铺设水管造成楼下住户涉水，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。
（3）按照物业管理条例规定，业主装饰装修房屋应当事先告知物业，物业应当将注意事项告知业主，物业发现问题不制止不处理，物业承担应一定的责任。但如果物业公司已经尽到义务，则不承担责任。
3、关于损失如何确定的问题
情况最糟糕的案例是楼上楼下住户都有一段时间不在家，楼上水管爆裂导致楼下整套房屋浸泡在水里。此时的损失赔偿项目至少包括木地板、墙面、屋顶，甚至会有家用电器的损坏。基本的做法是由责任方修理（指电器，严重时需重新购置）、更换（木地板）、重做（墙面、顶面）以及维修期间的房屋租金损失、因处理房屋漏水而产生的误工损失等。
曾有一案，承租人承租某单位办公楼一楼，二楼漏水，导致一楼画室和字画储存室地面积水，店内名贵字画受损，协商无果后一纸诉状将该单位和二楼承租户告上法庭，法院委托鉴定，确定赔偿总额超过100余万元，出租方和承租方均承担了数十万元的赔偿。这是房屋漏水案件中赔偿数额比较高的案例。
以上问题，质量和损失的鉴定是必需环节，问题是索赔方需要提交一定的证据，包括相关发票等。
