2017-07-18
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”
开发商的债权人依据生效的判决向法院申请强制执行，法院一般会执行开发商的房产，即拍卖尚登记在开发商名下的房产偿债，这会严重侵害购房者的合法权利，因此上述司法解释赋予了购房者通过执行异议（之诉）的方式排除法院执行，保障自身合法权益的权利。
业主如果满足上述三个要件，就可以通过执行异议或者执行异议之诉来排除法院的执行，以最终获得房屋的所有权。关于上述三个要件，简单分析如下：
1、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。
开发商与业主的预售合同一般都签订的比较规范，而且一般都会有备案，很难伪造，合同一般也都是有效的，这个要件的审查一般比较简单。
2、所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋
这个要件是体现立法精神的核心要件：保护弱势群体——消费者。购房者相对于开发商是弱势群体，是消费者，应当得到法律的倾斜性保护。居住权对于一个人来说是举足轻重的，如果购房者所购房屋是用于居住且名下无其他用于居住的房屋，则购房者能否获得系争房屋的所有权直接关系到购房者居住权能否实现。这在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中也有所体现【该批复第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”】。此外，根据该《批复》，在一定条件下，商品房的买受人的权利优先于建设工程价款优先受偿权，建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权【该《批复》第一条规定：“……建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”】，因此（在一定条件下，商品房的买受人的权利优先于开发商的其他债权人的债权）。也就是说，对于购房者权利的保护是一脉相承的。
关于举证责任：（1）只要购房者所购房屋是住宅即可推定为其购房是用于居住，有相反证据足以推翻的除外；（2）关于购房者是否有其他用于居住的房屋，一般可以通过在当地房产管理部门（如上海的不动产登记局）查询的方式确定。申请执行人能够举证证明异议人（购房者）有其他用于居住的房屋的除外。
3、已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十
这个要件和上述两个要件共同起到如下作用：（1）防止开发商（被执行人）和所谓的购房者恶意串通，伪造虚假的交易，阻碍执行；（2）保护申请执行人的合法权利。
附陶某某、苏某、陶某与中材供应链管理有限公司等案外人执行异议纠纷案
案情简介：依据本院于2013年3月12日作出的（2013）一中民初字第919号民事调解书，成都宝投公司对中材供应链公司负有债务。因成都宝投公司未履行生效民事调解书所确定的义务，中材供应链公司向本院提出执行申请。
2013年7月29日，陶某某、苏某、陶某与成都宝投公司签订编号为YJ1773号的《商品房买卖合同》，该合同约定：陶某某、苏某、陶某购买成都宝投公司开发的预售证号为成房预售郫县字第ｘｘｘ号项下的ｘｘｘ号房屋，房屋面积为85.84平方米，总价款为58.8万元。
同日，成都宝投公司出具财务专用收据一份，其主要内容为：编号为NOYJ20120567；收款日期为2013年7月29日；项目名称为ｘｘｘ；业主姓名为陶某某、苏某、陶某；房号为ｘｘｘ；面积为85.84平方米；款项性质为总房款；金额为58.8万元。
2013年8月16日，成都宝投公司出具财务专用收据一份，其主要内容为：编号为ｘｘｘ；收款日期为2013年8月16日；项目名称为ｘｘｘ；业主姓名为陶某某、苏某、陶某；房号为ｘｘｘ；面积为85.84平方米；费用名称为房屋专项维修基金等；合计金额为19616.62元。
2014年10月25日，成都华居物业管理有限公司ｘｘｘ物业服务中心出具居住证明一份，其主要内容为：兹有成都市郫县犀浦镇学园路ｘｘｘ住户陶某某（身份证号：×××）2013年8月16日入住ｘｘｘ。
2015年5月25日，成都市房产信息档案馆分别出具编号为1077801、1077804的个人及家庭房屋登记记录，其主要内容为：陶某某、苏某在成都市六城区（含高新区）国有土地上房屋的查询结果为无查询记录信息。
另查明：2013年8月23日，本院在四川省成都市郫县房屋管理局查封的被执行人成都宝投公司开发的，预售证号为成房预售郫县字第ｘｘｘ号项下的房产原址名称为ｘｘｘ，商品房开发项目名称为ｘｘｘ。
裁判原文节选【案号：北京市第一中级人民法院（2015）一中执异字第400号】本院认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，被执行人成都宝投公司系ｘｘｘ号房屋的开发企业，陶某某、苏某、陶某与成都宝投公司在法院查封之前已经签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款购买ｘｘｘ号房屋用于自住，且无其他证据证明案外人陶某某、苏某、陶某名下有其他用于居住的房屋。故陶某某、苏某、陶某所提异议请求符合相关法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，裁定如下：
一、案外人陶某某、苏某、陶某提出的异议成立。
二、中止对四川省成都市郫县犀浦镇学园路ｘｘｘ号房屋的执行。
如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
